بررسی تحلیلی و نحوه محاسبه قیمت و اختلاف فاحش در ارزیابی ها

دکتر محمد مسعود  علیزاده خرازی

کارشناس رسمی دادگستری

عضو شورای عالی

مقدمه:

 دو امر مهم و چالشی در کارشناسی رسمی از ابتدای تشکیل آن در سال 1317 تا به امروز موضوع اطاله دادرسی و اختلاف فاحش در رابطه با ارائه نظریه کارشناسی رسمی می باشد. در خصوص اطاله دادرسی مربوط به گزارشات کارشناسی، قوه قضائیه با ابلاغیه مورخ99/1/9 دستور العمل ساماندهی زمان و فرآیند کارشناسی رسمی به موضوع سرو سامان داد و کانون ها نیز در رابطه با اطاله ارائه گزارش کارشناسی دستور العمل هایی و تلاش هایی نموده اند، ولی در رابطه با اختلاف فاحش بویژه در ارزیابی ها علیرغم گذشت بیش از 80 سال از عمر کارشناسی رسمی دادگستری هیچ راه حل اصولی چه از ناحیه کانون ها و چه از ناحیه قوه قضائیه یا قوانین یا آئین نامه ها یا بخشنامه ها ارائه نشده است. علت این امر را چنین می توان توضیح داد که اولاً موضوع اساساً پیچیده است و ثانیاً موضوع تئوریزه نشده و مبانی نظری برای آن تدوین و تبیین نشده است و بالطبع راه عملی مبتنی بر مبانی علمی نبوده است. این مقاله سعی در تبیین نظری موضوع و ارائه راه عملی مبتنی بر مبانی علمی دارد.

بخش اول: تاریخچه اختلاف فاحش

تعریف غبن:

 در زبان فارسی معنی ضرر و زیان و اختلاف قیمت دارد.

غبن را می توان به سه دسته تقسیم بندی کرد: غبن غیر فاحش، غبن فاحش، غبن اَفحَش

غبن غیر فاحش: درصورتی‌که غبن عرفاً قابل مسامحه و گذشت باشد و طرفین بتوانند به نحوی در جبران زیان وارده همکاری کنند.

غبن فاحش: که عرفاً قابل مسامحه و گذشت نباشد.

غبن افحش: غبن افحش موقعی که خیلی بیشتر از غبن فاحش است و تفاوت بدون بررسی به ‌وضوح و روشنی مشاهده شود و اصطلاحاً بصورت عرفی قابل مسامحه و گذشت نباشد، بنحوی که قیمت معامله با قیمت روز چندین برابر اختلاف داشته باشد.

- قانون مدنی مصوب 1307/2/20: ماده 417 - اگر غبن به مقدار خمس قیمت یا بیشتر باشد فاحش است و در کمتر از مقدار مزبور در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه ‌نباشد.

 - قانون مدنی ( اصلاحی 8/10 /1361 ) ماده 417 غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.

- قانون اصول محاکمات حقوقی و تجاری مصوب 28 دی ماه 1314 ماده 85 - در مواردی که مابین متداعیین در تعیین قیمت اموال یا حقوق مالی که موضوع ادعاء است اختلاف شود حد وسط قیمت هایی که متداعیین ‌معین کرده‌اند مدعی به محسوب می‌شود یعنی قیمتی را که مدعی و مدعی علیه اظهار کرده‌اند جمع نموده حاصل جمع را تنصیف می‌کنند و هر گاه‌ مورد اختلاف مابین متداعیین زیاد باشد یا محکمه مطلع شود که قیمت واقعی با قیمت اظهار شده تفاوت فاحش دارد به تحقیقات محلی و استعلام‌ عقیده اهل خبره قیمت واقعی معین می‌شود.

‌‌- قانون آیین دادرسی مدنی مصوب 25 شهریور ماه 1318 ماده 88 - در مواردی که مابین اصحاب دعوی در تعیین بهای اموال یا حقوق مالی که موضوع ادعاء است اختلاف شود حد وسط بهایی که اصحاب‌دعوی معین کرده‌اند خواسته محسوب می‌شود.

- قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقاي نظام مالی »مصوب اول اردیبهشت ماه 1394 مجلس شوراي اسلامی ماده 11 به دستگاه هاي اجرایی مجري طرح هاي تملک دارایی هاي سرمایه اي داراي ردیف اعتبار در قوانین بودجه سنواتی اجازه داده می شود تا با موافقت سازمان مدیریت و برنامه ریزي کشور نسبت به خرید غیرنقدي و یا اقساطی تا سقف سی درصد (% 30 ) اعتبار مصوب طرح کالاهاي مورد نیاز طرح هاي خود را جهت تحویل به پیمانکاران طرحهاي مذکور، به عنوان بخشی از سهم کارفرما اقدام نماید. سود متعلقه به خرید این کالاها که در قرارداد با رعایت قوانین و مقررات پیش بینی شده است توسط کارفرما پرداخت می شود. آئین نامه اجرایی این ماده به پیشنهاد سازمان مدیریت و برنامه ریزي کشور تا سه ماه پس از تصویب این قانون به تصویب هیأت وزیران می رسد.

‌- آئین‌نامه اجرائی

 فصل دوم - قانون توزیع عادلانه آب:

ماده 11 تبصره 2 - تشخیص نقصان فاحش آبدهی قنوات و چاه هائی که عملاً مسلوب‌المنفعه نبوده ولی استفاده کافی از آنها به عمل نمی‌آید با کارشناس است که با ‌ملاک قرار دادن متوسط آبدهی پنج سال قبل از ممنوعیت منطقه اعلام نظر خواهد کرد.

‌ماده 16 - تبصره 2 - تشخیص بایر یا متروک بودن قنات و چاه و قناتی که به علت نقصان فاحش آب عملاً مسلوب‌المنفعه شده باشد به عهده کارشناس فنی وزارت نیرو و‌سازمان ها و شرکت های آب منطقه‌ای است که با توجه به سابقه آماری ثبت شده در دفاتر سازمان تابعه وزارت نیرو و با کسب و اطلاع از مطلعین و معتمدین محل ‌و ملاحظه مدارک و سوابق و قرائن و امارات مربوطه اعلام نظر می‌نماید.

رای شعبه 3 دیوان عالی کشور:

تصریح به خیار غبن در متن عقد منحصر به مرتبه‌ی از آن است که به آن مقید شده است و در صورت تحقق بیش از آن خارج از شرط سقوط است. بعلاوه در تمام مراتب غبن ملاک در هر مرتبه از آن عرف در زمان معامله و اوضاع‌ و احوال حاکم بر آن است و آن با رسیدگی قضایی معلوم می‌شود در متن قرارداد عادی مورخ 9/12/90 تصریح به سقوط غبن فاحش شده است. فرجام‌خواه مدعی است که غبن افحش است. مصداقی از غبن فاحش خمس قیمت و بنا به فتاوی معتبر بعضاً عشر قیمت صدق می‌کند. فرجام‌خواه برای اثبات ادعا به نظر کارشناس استناد کرده است ... که در صورت صحت آن غبن افحش به اعلی مراتبه است و آن را با اظهارنامه به اطلاع فرجام‌خوانده رسانده است. علی‌هذا دادگاه باید به صحت‌ و سقم ادعای فرجام‌خواه و دلایل آن در مورد تحقق غبن افحش رسیدگی کند و در آن دستور مواد 417 و 418 و 419 قانون مدنی و موازین فقهی را که مبین مواد فوق‌الذکر است مدنظر قرار دهد لذا رسیدگی ناقص است مستنداً به بند 5 ماده 371 و ماده 396 قانون مدنی دادنامه‌ صادره به علت نقص رسیدگی نقض و رسیدگی بعدی با رعایت بندهای الف مواد 401 و 405 قانون مرقوم به دادگاه صادر کننده رأی تفویض می‌گردد.

بخش دوم: آسیب شناسی اختلافات فاحش

تحلیل اختلاف:

علت اختلافاتِ فاحش در ارزیابی بعضی از کارشناسان به غیر از توصیف یک یا چند صفحه ای درخصوص موضوع کارشناسی در توصیف مشخصات فیزیکی و ویژگی ها ی مربوطه می باشد ( مثال: در کارشناسی املاک از قبیل مشخصات فیزیکی، محیطی و محل وقوع آن که ثمری جز معرفی موضوع کارشناسی ندارد) و نهایتاً در بخش کوچکی در پایان گزارش، به صورت کلی و سربسته اعلام می نمایند “قیمت مورد کارشناسی پس از معاینه محلی و تحقیقات میدانی و لحاظ همه عوامل موثر به مبلغ ...  ارزیابی و اعلام می گردد” واضح است نظریه کارشناس باید در ماهیت، مبتنی بر استدلال، محاسبه، استخراج و استنتاج باشد و همچنین برای استواری گزارش، بر اسناد مثبته و منابع علمی دلالت کند و در شکل نیز باید از قواعد آمره ای که مربوط به موضوع قرار کارشناسی می باشند، تبعیت کند.

در صورت فقدان استدلال و عدم ارائه محاسبات لازمه ، نظریه کارشناس، به مثابه یک حق شخصی تلقی می شود و چنین استنباط می شود که گویا صِرف امضاء کارشناس ذیل گزارش، نظریه به خودی خود، اعتبارِ ماهوی یافته و لزوم انطباق با وقایع و مستندات و احکام آمره منتفی است. درحالی که نظریه کارشناسی متعلق به حکومت و درحکم سند رسمی و تابع الزامات حکومتی و نظامات دولتی است و کارشناس در آن هیچ حق خصوصی برای اعلام نظر ندارد . همچنان که قاضی مکلف است مستندا به اصل ۱۶۷ قانون اساسی و ماده 3 قانون آیین دادرسی مدنی، بدواً براساس قوانین مدون و سپس براساس فتاوای معتبر فقها و سایر منابع معتبر اسلامی و اصول حقوقی رای صادر کند و از ارائه نظریه شخصی ممنوع است.

کارشناسان نیز به استناد ماده ۱۹ قانون تشکیل کانون کارشناسان رسمی دادگستری می بایستی ضمن رعایت قواعد آمره ای که در ارتباط با موضوع کارشناسی است ازمنابع علمی معتبر و مرجع و همچنین اسناد مثبته را مورد استفاده قرار داده و نظریه خود را مستدل نمایند در غیر این صورت فاقد شفافیت و استدلال و ذکرمبانی بوده و تمامی آنها از محاسباتی که منتج به نتیجه بوده باشند عاری می باشند.

در خصوص رفع مشکل اطاله دادرسی و اختلافات فاحش در کارشناسی این دو مقوله از دو جنس متفاوت می باشد. موضوع اطاله دادرسی عمدتاً موضوع مقرراتی است که نیازمند تهیه و تنظیم و ابلاغ دستور العمل هایی برای رفع این مشکل و مستلزم پیگیری و نظارت و پایش موضوع ولی اختلافات فاحش به جهت وسعت ابعاد و عمق پیچیدگی نیازمند  رویکردی علمی و تبیین مبانی نظری می باشد.

سوال اینجاست که تعیین یک عدد مشخص به عنوان مقدار مجاز تلرانس آیا درست هست یا نه برای موضوع اگر به قانون مدنی ماده ۴۷ قبل از سال ۱۳۸۶ مراجعه کنیم اختلاف فاحش را ۲۰ درصد اعلام کرده بود ولی قانونگذار به این نتیجه رسید که یک عدد ثابت ۲۰ درصد نمی‌تواند ملاک صحیحی باشد و به همین خاطر آن را در اصلاحیه اصلاحی سال 1361 حذف نموده و عرف را که یک معیار منعطف هست جایگزین نمود مشابه ماده ۴ قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ که قانونگذار برای تعدیل اجاره بها از شاخص بانک مرکزی استفاده کرده بود ولی در سال ۱۳۵۸ به جای آن معیار منعطف یعنی نظر کارشناسان رسمی را جایگزین آن نمود بنابراین چنانچه ما کارشناسان یک درصد مشخصی را به عنوان تلرانس مجاز تعیین کنیم در واقع نوعی عقب‌گرد محسوب خواهد شد و باید از یک معیار علمی و منعطف استفاده شود

به عنوان مثال زمانی که قیمت  مصوب و معین باشد تلرانس مربوطه صفر می باشد و هیچ انحرافی از قیمت مصوب پذیرفته نیست قیمت اعلامی توسط کارشناس باید براساس استعلام عیناً قیمت مصوب اعلام شود.در سایر موارد انحراف مجاز باید تعیین گردد. برای تشریح موضوع مثالی را در حوزه مسکن که برای همه ملموس است یادآور می شویم به عنوان مثال در پروژه مسکن مهر یک شهر کوچک، این مسکن ها دارای چند نقشه مشخص است خرید و فروشی که می شود در یک بازه بسیار کوچک انجام می گیرد و تلورانس زیاد نامعقول و قابل  نیست. در حالی که برای قیمت گذاری مجتمع های فرهنگی ورزشی تجاری و اداری به علت عدم تشابه این نوع مجتمع و تعداد بسیار کم حجم معاملات مربوطه تلرانس مجاز 20% برای این گونه معاملات و قیمت ها کم به نظر می رسد و قیمت اعلامی برای مخاطبان باید ایجاد نوعی اطمینان بکند یعنی ملاک باید درجه اطمینان ناشی از قیمت اعلامی و بازه مربوطه باشد به این ترتیب می‌توان با اتکا به آمار و احتمالات با درصد اطمینان خاصی انحراف مجازی را برای نظریه کارشناسی قائل شد.

یکی دیگر از از موضوعات مهم تعیین قیمت می باشد و اینکه گزارشات دیگر در صورت داشتن  اختلاف با گزارش مورد نظر، کدام یک صحیح و کدام یک اشتباه است، موضوع دیگری است به عنوان مثال  اگر دو نظر اعلام شده دو طرف قیمت صحیح یعنی یک نظر کمتر از قیمت صحیح و نظر دیگر بیشتر از قیمت صحیح باشد و فرض کنیم مقدار مجاز 25% باشد آنگاه این ۲ نظر می تواند تا 50% با هم اختلاف داشته باشند (مثال: قیمت صحیح 100 باشد آنگاه گزارشات با قیمت های 75 و 125 مجاز می باشند و اختلاف 50% دو گزارش مجاز است) در حالی که اگر هر دو نظر مازاد بر قیمت صحیح یا هر دو کمتر باشد، اگر اختلاف آنها بیش از 25% باشد حتماً یکی از نظرات دچار اختلاف فاحش شده است( مثال: قیمت صحیح 100 باشد آنگاه گزارشات با قیمت های 110 و 135 هر چند که اختلاف دو گزارش 25% می باشد ولی قیمت 135 بخاطر تفاوت 35% با قیمت صحیح غیر مجاز یعنی فاحش می باشد ) به همین خاطر تعیین قیمت صحیح از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و پس از آن می ‌توان در مورد مقایسه نظرات مختلف اظهار نظر کرد و این از پیچیدگی های موضوع می باشد.

اختلافات را می توان به دو دسته ارزیابی و غیر ارزیابی تقسیم بندی کرد. در اختلافات غیر ارزیابی عمدتاً باید روی تجهیزات، امکانات تکنولوژی و آموزش تمرکز نمود به عنوان مثال در مورد اصالت خط و امضا می توان از دستگاه‌های تشخیص استفاده نمود.

مورد ارزیابی نیز به دو دسته تقسیم می شود اول، نظریه کارشناسی بدوی و دوم، نظریه های بعدی. برای کاهش و جلوگیری از اختلاف فاحش باید معلوم نمود که معیار و اصول و روش تعیین قیمت و سپس میزان اختلاف مجاز است.

نحوه محاسبه قیمت و اختلاف فاحش در مقاله  بعدی درج خواهد شد.